VG Berlin: Wohnen auf Zeit im Milieuschutzgebiet kann untersagt werden
Das Verwaltungsgericht Berlin hat eine für Vermieter und Immobilienunternehmen weitreichende Entscheidung getroffen: Wer Wohnungen in einem Berliner Milieuschutzgebiet von einer dauerhaften Vermietung auf eine befristete, möblierte Vermietung umstellt, kann hierfür eine besondere milieuschutzrechtliche Genehmigung benötigen. Fehlt diese Genehmigung, darf das Bezirksamt die Vermietung untersagen.
Das Bemerkenswerte daran: Die Wohnungen wurden weiterhin zum Wohnen genutzt. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts kann dennoch bereits die Veränderung des Vermietungskonzepts eine relevante Nutzungsänderung darstellen.
Das Urteil vom 10. September 2026 ist deshalb insbesondere für Eigentümer, Hausverwaltungen und Anbieter von „Wohnen auf Zeit“ von erheblicher Bedeutung.
Im Bezirk Reinickendorf bestehen derzeit die sozialen Erhaltungsgebiete „Letteplatz“ und „Scharnweberstraße/Klixstraße“. 2026 hat das Bezirksamt außerdem die Aufstellung weiterer Milieuschutzgebiete für Schäfersee, Teichstraße, Breitkopfbecken und Hausotterplatz eingeleitet.
Worum ging es in dem Fall?
Die Eigentümerin eines Wohngebäudes in Berlin-Neukölln vermietete insgesamt 15 Wohneinheiten nicht mehr dauerhaft, sondern möbliert für Zeiträume zwischen drei und zwölf Monaten.
Das Gebäude liegt innerhalb eines sogenannten Milieuschutzgebiets – juristisch handelt es sich um ein soziales Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB.
Die Wohnungen bzw. einzelne Zimmer wurden zu einer „All-In-Miete“ angeboten. Darin waren unter anderem Möblierung, WLAN, Heiz- und Betriebskosten enthalten.
Nach den Angaben des Verwaltungsgerichts betrug die durchschnittliche Miete:
- bei Einzelzimmern 32,63 Euro/m²,
- bei vollständigen Wohnungen 23,26 Euro/m².
Die gebietstypische Warmmiete ohne Möblierung lag dagegen nach Angaben des Gerichts bei lediglich 10,37 Euro/m².
Das Bezirksamt Neukölln untersagte dieses Vermietungsmodell mit Bescheid vom 22. Dezember 2025. Es ging davon aus, dass der Wechsel von der unbefristeten Vermietung zum möblierten Wohnen auf Zeit eine milieuschutzrechtlich relevante Nutzungsänderung darstelle.
Die Eigentümerin hielt dagegen: Schließlich werde weiterhin gewohnt. Eine Umwandlung etwa in Gewerberäume oder Ferienwohnungen sei gerade nicht erfolgt.
Was hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden?
Das Verwaltungsgericht Berlin folgte der Argumentation des Bezirksamts und wies die Klage der Eigentümerin ab.
Nach Auffassung der 19. Kammer durfte der Bezirk die praktizierte Vermietung auf Zeit untersagen.
Entscheidend ist dabei ein Punkt, der über den konkreten Fall hinaus Bedeutung hat:
Auch wenn eine Wohnung weiterhin zu Wohnzwecken genutzt wird, kann eine erhebliche Veränderung der Art der Wohnnutzung milieuschutzrechtlich als Nutzungsänderung behandelt werden.
Das Gericht stellte insbesondere darauf ab, dass die auf drei bis zwölf Monate beschränkte möblierte Vermietung grundsätzlich geeignet sei, die bislang im Gebiet ansässige Bevölkerung zu verdrängen.
Die im konkreten Geschäftsmodell angebotenen Wohnungen stünden insbesondere Haushalten mit Kindern und einkommensschwächeren Haushalten, die das betreffende Gebiet mitprägten, faktisch nicht mehr in gleicher Weise zur Verfügung.
Gerade diese Bevölkerungsstruktur soll durch die soziale Erhaltungsverordnung geschützt werden.
Warum ist das Urteil rechtlich wichtig?
Die Entscheidung ist deshalb besonders interessant, weil das Gericht den Begriff der Nutzungsänderung funktional und milieuschutzrechtlich versteht.
Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB können Gemeinden Gebiete bestimmen, in denen unter anderem die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung bedarf, wenn dies der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung dient.
Klassischerweise denkt man bei einer Nutzungsänderung an einen Wechsel der Nutzungsart – beispielsweise von einer Wohnung zu einem Büro oder zu einer gewerblichen Beherbergung.
Das Verwaltungsgericht geht nun einen wichtigen Schritt weiter: Auch innerhalb der Wohnnutzung kann offenbar eine milieuschutzrechtlich relevante qualitative Veränderung stattfinden.
Der Wechsel dauerhafte Wohnung → hochpreisige möblierte Zeitwohnung kann danach bereits ausreichend sein, wenn das neue Modell typischerweise dazu führt, dass die für das Gebiet charakteristische Wohnbevölkerung diese Wohnungen nicht mehr nutzen kann.
Damit steht nicht allein die abstrakte Frage „Wird hier noch gewohnt?“ im Mittelpunkt. Entscheidend wird vielmehr:
Welche Auswirkungen hat das konkrete Nutzungskonzept auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung?
Das passt zur Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum sozialen Erhaltungsrecht. Danach kommt es nicht zwingend darauf an, nachzuweisen, dass ganz bestimmte Bewohner tatsächlich verdrängt werden. Entscheidend kann vielmehr eine objektiv bestehende Verdrängungsgefahr sein. Das Bundesverwaltungsgericht hat zudem erst im Juni 2026 die Bedeutung des § 172 BauGB als Instrument zur Erhaltung der bestehenden Bevölkerungsstruktur erneut hervorgehoben.
Kein generelles Verbot möblierter oder befristeter Vermietung
Die Entscheidung sollte allerdings nicht überinterpretiert werden.
Das Verwaltungsgericht hat kein allgemeines Verbot möblierter Zeitmietverträge in Berlin ausgesprochen.
Entscheidend waren mehrere Besonderheiten des konkreten Falles:
Die Immobilie lag erstens in einem Milieuschutzgebiet. Zweitens wurden zuvor dauerhaft vermietete Wohnungen in ein systematisches Zeitwohnmodell überführt. Drittens betrugen die Vertragslaufzeiten lediglich drei bis zwölf Monate. Viertens lagen die verlangten All-In-Mieten erheblich über der vom Gericht genannten gebietstypischen Warmmiete.
Gerade das Zusammenspiel dieser Faktoren wertete das Gericht als geeignet, Teile der bislang typischen Wohnbevölkerung vom Zugang zu diesen Wohnungen auszuschließen.
Damit folgt aus dem Urteil insbesondere nicht, dass jeder einzelne befristete Mietvertrag oder jede möblierte Wohnung automatisch gegen Milieuschutzrecht verstößt.
Entscheidend bleibt eine Betrachtung des jeweiligen Nutzungskonzepts und des betroffenen Erhaltungsgebiets.
Baurecht und Milieuschutzrecht sind getrennt zu prüfen
Ein weiterer wichtiger Punkt der Entscheidung betrifft das Verhältnis zum allgemeinen Baurecht.
Die Klägerin argumentierte auch damit, dass die Nutzung weiterhin von der bestehenden Baugenehmigung gedeckt sei. Das Verwaltungsgericht hielt diese Frage für das milieuschutzrechtliche Verfahren jedoch nicht für entscheidend.
Damit macht das Urteil deutlich:
Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit und soziale Erhaltung nach § 172 BauGB sind unterschiedliche Prüfungsprogramme.
Dass ein Nutzungskonzept baurechtlich weiterhin als „Wohnen“ anzusehen ist, bedeutet danach nicht automatisch, dass es innerhalb eines sozialen Erhaltungsgebiets ohne weitere Genehmigung umgesetzt werden darf.
Auch eine baurechtlich zulässige Nutzung kann daher an einem zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt des Milieuschutzrechts scheitern.
Welche Auswirkungen hat das Urteil in der Praxis?
Die Entscheidung könnte für den Berliner Markt für möbliertes Wohnen auf Zeit erhebliche Konsequenzen haben.
Eigentümer sollten insbesondere vorsichtig sein, wenn bislang regulär vermieteter Wohnraum innerhalb eines Milieuschutzgebiets systematisch in hochpreisige, möblierte Kurz- oder Mittelfristvermietungen überführt werden soll.
Bislang liegt der Fokus bei solchen Modellen häufig auf Fragen des Mietrechts, der Mietpreisbremse, der Zweckentfremdung oder des allgemeinen Bauplanungsrechts.
Mit der Entscheidung des Verwaltungsgerichts tritt nun das soziale Erhaltungsrecht als zusätzliche Prüfungsebene deutlich in den Vordergrund.
Problematisch können insbesondere Modelle sein, bei denen
- zahlreiche Wohnungen eines Gebäudes gleichzeitig umgestellt werden,
- die Mietverhältnisse regelmäßig nur wenige Monate dauern,
- erhebliche Möblierungs- oder Serviceaufschläge verlangt werden,
- Zimmer einzeln an wechselnde Bewohner vermietet werden oder
- sich das Angebot wirtschaftlich an eine völlig andere Zielgruppe richtet als der bisherige Wohnungsbestand.
Für professionelle Anbieter von „Serviced Apartments“, „Co-Living“ oder „Temporary Living“ bedeutet das: Vor der Umstellung bestehender Wohnungsbestände sollte nicht nur mietrechtlich geprüft werden, ob das jeweilige Vertragsmodell zulässig ist.
Ebenso wichtig kann künftig die Frage sein, ob das Bezirksamt die Umstellung als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung nach § 172 BauGB einstuft.
Praxis-Tipp vom Rechtsanwalt
Praxis-Tipp: Eigentümer sollten vor der Umstellung dauerhaft vermieteter Wohnungen auf möblierte Zeitvermietung zunächst feststellen, ob das Grundstück innerhalb eines sozialen Erhaltungsgebiets liegt.
Ist dies der Fall, sollte das Nutzungskonzept vor seiner Umsetzung rechtlich geprüft werden. Dabei sollten insbesondere Vertragsdauer, Zielgruppe, Miethöhe, Möblierungszuschläge, Umfang des betroffenen Wohnungsbestands und die bisherige Nutzung berücksichtigt werden.
Besonders riskant ist es, zunächst ein komplettes Vermietungskonzept umzusetzen und erst nach einer Untersagungsverfügung des Bezirksamts dessen Genehmigungspflicht zu prüfen.
Denn eine behördliche Nutzungsuntersagung kann das gesamte wirtschaftliche Konzept eines Objekts infrage stellen.
Das letzte Wort ist noch nicht gesprochen
Wichtig ist schließlich: Das Urteil ist noch nicht zwingend das Ende des Verfahrens.
Das Verwaltungsgericht Berlin hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfragen die Berufung zugelassen. Über eine Berufung würde das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg entscheiden.
Gerade weil die Entscheidung den Begriff der milieuschutzrechtlichen Nutzungsänderung auf Veränderungen innerhalb der Wohnnutzung erstreckt, dürfte die weitere Entwicklung der Rechtsprechung besonders interessant werden.
Für Eigentümer und Anbieter von Wohnmodellen auf Zeit empfiehlt es sich deshalb, die weitere Entwicklung aufmerksam zu verfolgen.
Fazit
Das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 10. September 2026 zeigt, dass der Berliner Milieuschutz erheblich weiter reichen kann, als viele Eigentümer bislang annehmen.
Entscheidend ist nicht ausschließlich, ob eine Wohnung weiterhin zum Wohnen genutzt wird. Auch die Art und wirtschaftliche Struktur dieser Wohnnutzung kann relevant sein.
Wird dauerhaft verfügbarer Wohnraum in einem Milieuschutzgebiet systematisch in hochpreisigen, möblierten und nur für wenige Monate verfügbaren Wohnraum umgewandelt, kann darin nach der aktuellen Entscheidung eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liegen.
Für Eigentümer bedeutet dies: Vor der Umstellung bestehender Wohnungsbestände sollte das konkrete Vermietungsmodell rechtlich geprüft werden.
Wer bereits eine Anhörung, eine Nutzungsuntersagung oder einen anderen Bescheid eines Berliner Bezirksamtes erhalten hat, sollte zudem frühzeitig prüfen lassen, welche Rechtsmittel bestehen und welche Fristen einzuhalten sind.
Urteil: VG Berlin, Urteil vom 10. September 2026 – VG 19 K 95/26
Häufige Fragen (FAQ)
Ist möbliertes Wohnen auf Zeit in Berlin jetzt verboten?
Nein. Das Verwaltungsgericht hat kein allgemeines Verbot ausgesprochen. Die Entscheidung betrifft ein bestimmtes Vermietungsmodell innerhalb eines Milieuschutzgebiets. Maßgeblich sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls.
Brauche ich für eine befristete Vermietung im Milieuschutzgebiet jetzt eine Genehmigung?
Nicht jeder befristete Mietvertrag ist automatisch genehmigungspflichtig. Nach dem Urteil kann aber insbesondere die systematische Umstellung dauerhaft vermieteter Wohnungen auf kurz- bis mittelfristige möblierte Vermietung eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellen.
Warum kann eine Nutzungsänderung vorliegen, obwohl weiterhin gewohnt wird?
Weil das Verwaltungsgericht nicht allein auf die abstrakte Nutzungsart „Wohnen“ abstellt. Maßgeblich ist auch, ob das neue Nutzungskonzept geeignet ist, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im geschützten Gebiet zu verändern.
Gilt das Urteil nur für Berlin-Neukölln?
Das Urteil betrifft unmittelbar einen Fall in Berlin-Neukölln. Die zugrunde liegende Vorschrift des § 172 BauGB gilt jedoch bundesweit. Die Argumentation kann deshalb auch für andere soziale Erhaltungsgebiete von Bedeutung sein.
Ist das Urteil rechtskräftig?
Die Berufung wurde ausdrücklich zugelassen. Gegen die Entscheidung kann daher Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden.
